Negli ultimi anni sempre più persone scappano dal caos delle grandi città e si dirigono verso luoghi tranquilli come possono essere piccoli paesini di campagna. In questi luoghi molto spesso si trovano dei ruderi di vecchia costruzione da poter demolire per costruirci delle moderne abitazioni con impianti e materiali attuali e tecnologicamente avanzati. L’unica nota negativa è che nella maggior parte dei casi questi vecchi fabbricati hanno come destinazione d’uso il solo utilizzo rurale, essendo classificati al catasto come case coloniche. Questo tipo di accatastamento proibisce l’utilizzo dell’immobile per scopo di civile abitazione tranne che per il coltivatore del terreno, come DPR 380/2001.
Cambiare la destinazione d’uso
La legge prevede in questi casi di poter richiedere un cambio di destinazione d’uso da rurale a residenziale, se il tutto risulta compatibile alle norme urbanistiche del comune ove insiste il fabbricato. La richiesta di tale cambio, da inoltrare all’ufficio tecnico del comune, negli ultimi anni ha visto la sua accettazione tutt’altro che scontata, per la presenza di vincoli urbanistici e paesaggistici. Oltretutto il permesso a costruire un’abitazione ad uso civile comporta l’obbligo da parte delle amministrazioni comunali di garantire determinati servizi di urbanizzazione in base alla densità abitativa, come fognature, illuminazione pubblica ecc., o infrastrutture come scuole, strade, chiese ecc., per questo motivo in caso di rilascio dell’autorizzazione a costruire, il richiedente dovrà corrispondere delle somme economiche sotto-forma di oneri di urbanizzazione.
Acquisto del terreno agricolo con casa colonica o rudere
La domanda per il cambio di destinazione d’uso del cespite può essere presentata dal conduttore del fondo agricolo prima della compravendita o dal nuovo proprietario a rogito stipulato. Nella prima ipotesi in caso di successo il prezzo dell’immobile si adeguerà automaticamente ai valori immobiliari del luogo, venendo a mancare le limitazioni abitative. Nel secondo esempio invece l’acquirente compra nello stato di fatto e di diritto in cui vige la proprietà, usufruendo di un prezzo inferiore di semplice terreno agricolo e accollandosi il rischio di un diniego da parte delle autorità competenti per una domanda dall’esito abbastanza incerto.
Demolire e ricostruire su terreno agricolo
La richiesta per la variazione di destinazione d’uso è obbligatoria solo nel caso in cui l’acquirente sia un privato. Nell’ipotesi, invece, che sia direttamente l’agricoltore del fondo a demolire e ricostruire la casa, non è obbligato alla trasformazione catastale, potendo lui abitare nell’immobile secondo le normative vigenti.
La richiesta di variazione catastale può essere avanzata prima di presentare il progetto di demolizione e ricostruzione o contestualmente alla domanda di esecuzione dell’intervento edilizio, attraverso il permesso a costruire. Va inoltre detto che su questo tipo di proprietà rurali esiste ancora il diritto di prelazione, in particolare nei confronti del contadino affittuario del terreno o delle imprese agricole confinanti. La legge mantiene questa norma per garantire la continuità dell’attività agricola e favorire la continuazione della destinazione originaria di questi fabbricati.
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